大家好，我是地产高富帅。

深圳再次迎来台风季，每次台风都会给区域房地产价值带来一些影响力，很简单的道理，台风本质上还是对房子的品质质量安全提出了更高的要求。

自从好房子战略被提上日程，真正符合主流审美的好房子到底是什么？或许每个人老百姓心里都有不同的答案，但是其核心仍然还是好房子必须有好的品质。

前几天的超强台风，又给深圳开发商们上了一堂课，一味的追求高得房率，一味的看中地段，一味的拉大尺寸，都不如基本的工程质量品质来的扎实。

今年上半年，深圳就有好几个项目遭遇台风袭击，暴露出很多早期房子的建造品质问题，这一定程度会影响深圳很多区位的价值含金量。

要知道，如果这个小区的景观被大水冲洗过，小区的外立面被大风吹的已经有伤痕，小区车库已经水漫金山，这个项目未来的价值一定是堪忧。

近期，深圳又有了新的调控政策，直接把罗湖也全面放开了，这在深圳市场真的炸开了锅，因为罗湖可是深圳最早的核心区域，绝对的主城区。

这次把罗湖区也放开了，直接等于把罗湖排除到了最核心区位了，要知道，罗湖福田南山很多年都是位居深圳最核心区位。

小编得知这个消息也非常震惊，罗湖可是深圳最早的城区，也是80年代初期，香港人对深圳最初的印象，罗湖绝对是排在最前面的。

在香港娱乐圈也有一个基本调性，很多艺人想要大红大紫，必须要在深圳有知名度，“红不过罗湖”，其实就是对罗湖最大的褒奖，多数港人把罗湖还是放在深圳头把交椅的位置。

最值得思考的是，本次台风季来看，其实政府已经提前一周做好准备工作了，五停政策已经整整运行了一天，不过如今来看，受伤最多的还是罗湖。

2025年9月24日下午16时，深圳市防汛防旱防风指挥部一声令下，全市解除“五停”措施。

这座以速度著称的超级都市，在经历了一场超强台风“桦加沙”的短暂“暂停”后，瞬间切换回高速运转模式。

这绝非寻常的灾后复苏，而是深圳在面对自然巨力时，其高效应急响应机制、深植骨髓的城市韧性，以及在经济发展与风险管理之间寻求精妙平衡的治理哲学的集中体现。

曾经经历过“山竹”台风的深圳人一听是17级台风，翻箱倒柜找出“山竹”期间用过的胶带贴窗户，防止玻璃爆裂，又把车开到了商场高层停放，怕被淹。

罗湖作为深圳最早建设的主城区，不管是排水系统还是机电设备，面对这种级别的台风大暴雨伤害，肯定是最难扛得住的，损伤率一定是最大的。

从两年前的“9・7”极端特大暴雨，到抵御多次台风，深圳这一次又扛住了超强台风的考验，交出一份零伤亡的韧性城市答卷。

“桦加沙”的降临，绝非仅仅是一场孤立的极端天气事件，它是一记响亮的耳光，扇醒了沉浸在经济繁荣幻象中的湾区。

它迫使我们直面一个不争的事实：在GDP数字一路狂飙的背后，我们对自然环境的过度索取和粗暴改造，正在以一种更具破坏性的方式反噬自身。

这几年来，罗湖老街片区作为最老的商业中心，周边80年代的房子偏多，每次大雨都会对这一片区域造成一定的伤害。

加上罗湖很多区位人员较为复杂，没有很强的产业支撑，多位服务业为主，深圳罗湖给与外界的印象仍然是一个吃喝玩乐的休闲区位。

因此，从这今年地产下行几年来看，罗湖房价正在持续下跌，罗湖确实已经老了，并且是无法从里到外城市更新的区域。

最近罗湖不少学区房业主都在愁——2020年花342万买的东门168小区19㎡螺岭学区房，2025年8月挂牌120万都难出手，最后实际成交只拿到118万，算下来单价从近18万跌到6.21万，5年跌幅足足有65.4%。

曾经大家觉得“永远涨”的学区房，现在在罗湖不少片区都成了“烫手山芋”。要知道罗湖可是深圳最早拥有顶级学位的区域。

罗湖作为深圳的“长子”，最早聚集了优质的公共资源，尤其是顶级的学位，这塑造了其独特的价值。

在去年前，很多家长为了罗湖的学位，很多学位房单价高达15-20万每平，家长也要耗资几百万购买一个老破小。

拥有顶级学位的片区，其住宅和周边社区往往开发较早。说白了，其居住属性已经完全丧失，这与其他新城区发展规划形成巨大冲击力。

这意味着：建筑标准相对旧：一些楼宇可能建于过去的建筑规范下，其抗风、防水渗漏的能力可能不及新标准下的建筑。

基础设施负荷大：早期的排水管网、电力线路等，在应对极端降水时可能不堪重负。同时，为了保持片区风貌和居民生活，大规模的、颠覆性的基础设施改造升级难度较大。

因此，这部分高价楼盘，未来想要城市更新几率非常低，继续享受这种老破小待遇是历史必然，但是人们的住房品质需求肯定在逐步提升的。

最重要的是，罗湖早期一些顶级学位这种超级稀缺性正在慢慢消失，值得关注的是，深中这种顶级名校在布局龙华，福田，南山等核心区位。

罗湖过去赖以核心的“学位稀缺性”护城河正在变宽，其独特的吸引力面临直接竞争，购买罗湖房子的人有更多的选择性。

如果城市更新和基础设施升级跟不上，可能会在人才和资源的竞争中处于不利地位，罗湖正在面临资源垄断的极度挑战。

从以上种种判断，深圳只要每来一次台风，罗湖的房价很有可能又要降低1000，这是相当可怕的风险。

从深圳整体经济发展状况来看，罗湖仍然占据很高的含金量的，不过想要把罗湖这些老旧设备，管道全部更新，这是一个超级大工程，难度非常高。

这些年政府对罗湖区也只能是象征性的修修补补，遇到大雨水天气，罗湖任何一个街道遭遇水漫金山肯定都是最常见的。

可以看到，以上种种原因，罗湖如今购买逻辑显得有点吃力，城市发展红利也早就没有了，剩下的基本上都是养老需求为主，毕竟老罗湖的生活配套还是相当牛。

从实际成交来看，罗湖深圳中学、螺岭外国语、翠竹外国语这三个热门学区的二手房，5年跌幅基本在24.4%-65.4%之间，不少房源价格已经回到2018年的水平。

上个世纪80年代，“时间就是金钱，效率就是生命”从深圳蛇口喊出，引领了一个时代的发展。

罗湖口岸，地王大厦，老街，东门步行街，金光华广场等等深圳罗湖初代地标建筑，随着这些年的台风轰炸，或许其光芒真的在慢慢褪去。

本次全面放开罗湖区域限购，等于是官方已经基本承认罗湖核心地位已经是过去式。

全面放开限购，不是给罗湖的“悼词”，而更像是一份“转型宣言”。

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